ATLANTA – Hampir setiap industri di Amerika telah terkena dampak pandemi, tetapi pariwisata telah menjadi salah satu yang paling terpukul karena perjalanan telah menguap.
Industri tersebut telah bangkit kembali, termasuk di Las Vegas, meskipun masih belum mendapatkan kembali semua bisnis yang hilang.
Panel profesional industri menawarkan pandangan mereka tentang penjualan dan pengembangan hotel, perjalanan, dan masalah lainnya di konferensi National Association of Real Estate Editors di Atlanta minggu lalu.
Review-Journal memoderasi diskusi dengan Charlotte Kang, pemimpin praktik nasional untuk hotel dan perhotelan di broker real estat Jones Lang LaSalle; Michael Ritz, wakil presiden senior investasi di Peachtree Hotel Group; Ben Brunt, Chief Investment Officer di Noble Investment Group; dan T.Jack Bagby, kepala sekolah di firma arsitektur dan desain Cooper Carry. Percakapan ini telah diedit agar panjang dan jelas.
Review Journal: Hal pertama yang ingin saya bicarakan adalah dampak pandemi terhadap perjalanan, pariwisata, konvensi, dan pasar real estat hotel. Bawa kita kembali ke hari-hari menakutkan di musim semi tahun 2020 ketika ekonomi pada dasarnya mati dan perjalanan berhenti.
Terjangan: Kami memiliki portofolio sekitar 50 aset saat pandemi dimulai; kami mencapai hunian 2 (persen) hingga 5 persen di seluruh portofolio kami pada bulan April ’20. Cukup kabur untuk melihat kembali pada periode itu. Kami semua mencari perawat keliling, permintaan terkait pemerintah, apa pun yang akan menghasilkan pendapatan untuk hotel kami. Sebagian besar aset kami memiliki 35 hingga 50 karyawan, setiap hotel turun menjadi kru kerangka sekitar tiga hingga enam orang. Itu adalah lingkungan kerja yang sangat sulit bagi semua orang itu. Orang yang memeriksa Anda mungkin sedang membersihkan kamar Anda serta mencuci pakaian dan menyiapkan makanan apa pun yang ada di luar sana. (Di tingkat perusahaan) kami pasti memiliki banyak hal untuk dikelola. Anda harus mengubah setiap pinjaman; kami telah memilih untuk berpartisipasi dalam beberapa pinjaman PPP. Jadi ada banyak dokumen, pekerjaan pinjaman, panggilan investor, apa saja.
Charlotte, dapatkah Anda berbicara tentang saluran penjualan dan apa yang terjadi dengan semua kesepakatan yang sedang dikerjakan di seluruh negeri ketika pandemi melanda?
Kang: Itu adalah waktu yang sangat menakutkan. Penjualan yang dinegosiasikan memang tertunda, tetapi kami memang melihat beberapa penjualan yang cukup jauh terjadi. Tetapi pada saat itu, semua orang mencoba memahami apa yang sedang terjadi dan bagaimana industri – sebagai pemilik, pemberi pinjaman, dan operator – bersiap menghadapi apa yang mungkin terjadi. Baru kemudian, di mana vaksin diluncurkan, kami melihat kantong-kantong daerah, terutama daerah yang dibuka untuk bepergian, di mana transaksi mulai terjadi.
Apakah Anda dan tim Anda bahkan mencoba melakukan penilaian pada saat hotel tutup dan tidak ada yang berlibur?
Kang: Kami pasti mencoba; pelanggan kami meminta kami melakukan ini. Saya menelepon setiap hari – hampir seperti setiap jam, setiap setengah jam – dan tugas kami adalah mencoba mendapatkan konsensus sebanyak mungkin dari pelaku pasar dan mencoba mendapatkan informasi: Jika Anda membeli properti hari ini, apa apakah Anda bersedia membayar untuk membayar?
Harga: Sembilan puluh persen dari perusahaan kami menjadi praktik manajemen aset, di mana kami mencoba berkomunikasi dengan semua pemberi pinjaman kami, investor kami, terus memberi tahu semua orang dan juga menerimanya. Satu hal yang sedikit berbeda adalah 10 persen lainnya dari tim kami menjadi pasar modal, dan kami mengumpulkan uang. Ketakutan tumbuh, orang melikuidasi posisi mereka di pasar saham dan mencoba menimbun uang tunai. Tidak ada yang tahu seperti apa masa depan investasi mereka. Prinsipal kami mendirikan perusahaan pada tahun 2008 dengan pembelian utang tertekan dan melihat peluang untuk berpotensi membeli utang tertekan dan memperoleh aset dengan penilaian lebih rendah. Kami akhirnya menghabiskan sekitar satu setengah miliar dolar hingga tahun 2020 dan pertengahan 2021 untuk membeli hotel, melakukan pinjaman jembatan, pinjaman konstruksi. Pada dasarnya saat pasar ditutup, kami mencoba memasukkan modal ke dalam lingkungan yang terganggu.
T.Jack, dapatkah Anda berbicara tentang industri Anda? Apakah tawaran pekerjaan di hotel menghilang, atau pernahkah Anda melihat pemilik hotel ingin mengubah interior untuk mengakomodasi apa yang terjadi dengan COVID, seperti menambahkan sistem HVAC baru?
Bagby: Sekitar April 2020, saya akan mengatakan bahwa sekitar 60, 65 persen dari semua posisi kami yang ada di dewan berhenti. Ada individu dan kelompok investasi keluarga yang mencoba mengatur waktu pasar, dan beberapa datang kepada kami untuk mencoba memulai pekerjaan desain. Tetapi sebagian besar industri telah benar-benar mengering.
Tahun lalu, rekor tingkat hipotek yang rendah memicu kegilaan membeli rumah di seluruh negeri. Dengan pariwisata yang pulih pada tahun 2021 dan uang murah tersedia secara luas, apakah ada peningkatan serupa dalam pembelian hotel tahun lalu?
Terjangan: Ya, ada sejumlah besar aktivitas kesepakatan mulai awal tahun 2021 hingga setidaknya kuartal pertama tahun ’22. Lingkungan kesepakatan benar-benar didorong oleh kemampuan untuk memprediksi, dan suku bunga pasti berada pada titik terendah sepanjang waktu, dan pemberi pinjaman sangat ingin kembali ke permainan, sehingga menciptakan banyak kesepakatan.
Bisakah Anda berbicara tentang bagaimana lonjakan suku bunga yang tajam tahun ini telah memengaruhi pembiayaan konstruksi hotel atau penjualan hotel?
Kang: Untuk aset berkualitas sangat baik, di lokasi yang sangat baik, kami terus melihat minat yang sangat kuat dari pembeli. Jika Anda memiliki aset yang terletak dengan baik dengan fundamental yang kuat di lingkungan ekonomi yang kuat, sejauh ini aset tersebut sangat tangguh.
Selain itu, dapatkah Anda berbicara tentang alur pembangunan hotel yang kami lihat di seluruh negeri, terutama jika dibandingkan dengan tahun-tahun menjelang pandemi?
Terjangan: Apa yang saya baca baru-baru ini, dan oleh Lodging Econometrics, grup berbasis di New Hampshire yang melacak konstruksi baru, yang mereka laporkan adalah bahwa konstruksi mulai turun 40 persen dibandingkan periode yang sama di ’19. Baik itu kombinasi suku bunga, tetapi juga bagian penting adalah inflasi dan keseluruhan biaya untuk membangun. Ketika Anda menggabungkannya dalam lingkungan yang menantang rantai pasokan, itu membuat lebih sulit untuk dibangun.
Bagby: Rantai pasokan adalah bagian darinya dalam hal biaya konstruksi, begitu juga dengan tenaga kerja. Anda melihat kekurangan yang signifikan dari pedagang terampil, sehingga kemampuan untuk menjadwalkan subkontraktor pada pekerjaan menjadi semakin sulit, sehingga harga secara alami naik. Meskipun kami mungkin dapat menyelesaikan masalah rantai pasokan, saya tidak yakin kami akan menyelesaikan masalah tenaga kerja dengan sangat cepat.
Kang: Pembiayaan utang juga lebih sulit diperoleh.
Harga: Dan hanya akan semakin sulit.
Mengapa demikian?
Harga: Kenaikan tarif. Federal Reserve berkomitmen untuk menurunkan inflasi dan mendinginkan perekonomian. Jika mereka melanjutkan, dan berhasil, kita akan melihat peningkatan tarif. Karena tarif ini terus meningkat, biaya modal bagi penyedia utang dan pengguna utang harus naik secara bersamaan. Kami sampai pada titik di mana biaya hutang mendekati biaya ekuitas, dan kemudian kesepakatan tidak dimasukkan. Jadi ini seperti ketika Anda mendapatkan keran yang mati begitu saja.
Bagaimana pandemi memengaruhi tata letak interior hotel atau nyali sebuah hotel?
Bagby: Beberapa dari satu-satunya efek yang tersisa yang kami lihat dari COVID adalah penekanan pada kesehatan ini. Itu dimulai sebelum pandemi, tetapi benar-benar mendapat dorongan dengan pandemi. Gagasan untuk bekerja di hotel ini, lebih banyak berhubungan dengan alam bebas, apakah itu membawa alam bebas masuk melalui tanaman hijau atau lebih banyak jendela, atau memiliki ruang luar fisik. Kami telah melihat lebih banyak area lounge luar ruangan, ruang pertemuan luar ruangan, juga mencoba memaksimalkan penggunaan ruang di sekitar hotel, menyadari bahwa mereka dapat memonetisasi area tersebut.
Bagaimana perjalanan domestik di AS, dan bagaimana perjalanan rekreasi dibandingkan dengan konvensi, yang setidaknya di Las Vegas membutuhkan waktu lebih lama untuk pulih dari pandemi.
Harga: Saya pikir banyak mata kita tertuju pada pelancong bisnis. Itu adalah bagian besar dari aliran pendapatan kami sebelum COVID. Kembali ke kantor adalah percakapan besar, tetapi sejauh mana perjalanan bisnis benar-benar kembali? Itu kembali sedikit lebih cepat dari yang diperkirakan siapa pun, tetapi belum tentu perusahaan konsultan besar yang menurut semua orang kembali beroperasi. Ini adalah startup yang lebih kecil, lapar, – ini adalah dua orang, bukan delapan, tapi mungkin ada enam kelompok dari mereka yang akan bersaing untuk bisnis itu dan berdiri di depan salah satu pelanggan baru potensial mereka dan wajah akan bertatap muka. interaksi -wajah.
Hubungi Eli Segall di [email protected] atau 702-383-0342. Mengikuti @eli_segall di Twitter.
